(Ne)mogućnost legalizacije objekta

Tekst je izvorno objavljen na otvorenavratapravosudja.rs

Državni problem

Problem ozakonjenja objekata jeste problem s kojim se Republika Srbija suočava poslednjih nekoliko decenija, naročito devedesetih godina prošlog veka. Od donošenja prvog zakona, 1997. godine pa do donošenja Zakona o Izmenama i dopunama Zakona o ozakonjenju, iz 2018. godine, ovaj problem ne samo da nije rešen nego je broj nelegalno izgrađenih objekata bio sve veći. To je dovelo do toga da država Srbija nije imala podatke o kolikom broju takvih objekata se radi, niti je mogla da sprovodi planiranje prostora, niti da racionalno koristi svoje resurse. Sa druge strane, složenost birokratije, česta promena zakonskih akata, neusklađenost akata sa stvarnim stanjem na terenu, obimna tehnička dokumentacija koja je bila propisana tako da većina savesnih građana nije mogla ispuniti tu obavezu, kao i sami postupci pred nadležnim organima koji su bili komplikovani i trajali dugo, su doveli do toga da građani jednostavno odustanu od ozakonjenja svojih objekata.

(Ne)državni problem

Pored ovih navedenih problema, postoji i ljudski faktor. Izgradnja nelegalnih objekata je pospešivana i bahatim ponašanjem imućnih pojedinaca, naročito onih koji su u miljeu državnih funkcionera. Manipulacija propisa, kao i korupcija, je dovela do toga da se više isplati gradnja objekata bez građevinske dozvole pa da se naknadno dobije Rešenje o ozakonjenju. Kako je moguće da kuće i vile postoje u zonama nacionalog parka ili u granicama zaštite prirodnog dobra od nacionalnog značaja? Pa eto, moguće je. Dovoljno je da “imaš čoveka” na poziciji gde treba. Na sreću, ili na žalost, kako se uzme, postoje i ljudi koji savesno i odgovorno rade svoj posao. S toga je dobro poštovati zdravorazumska rešenja zakonodavca. Nećete moći ozakoniti objekat ako ste ga izgradili na tlu nepovoljnim za građenje. Postoji razlog zašto je to tako. Klizište je potencijalna opasnost po život. Sve kuće i objekti izgrađeni na močvarnom tlu, u prvom i drugom stepenu zaštite prirodnog dobra, pored reka, pored dalekovoda i slično, nije moguće legalizovati. To nije zato što vas neko ne voli, već zato što postoje opravdani razlozi za to. Čini mi se da su ljudi gradili objekte po principu “ovde mi se sviđa da napravim kuću”. I kad treba da se ta kuća ozakoni, ispostavi se da ne postoji važeći planski dokument. I eto dodatnog problema. U tom slučaju potrebno je sačekati donošenje planskog dokumenta na osnovu kog će se videti na koji način će biti određena namena zemljišta za parcelu na kojoj se nalazi taj objekat, i zatim nastaviti postupak ozakonjenja. Za to treba vremena. Uzevši u obzir i ažurnost nadležnih organa, trebaće još vremena. I tu nestaje motivacija za legalizacijom. U Srbiji postoje čitava naselja izgrađena na područjima na kojima ne postoje važeći planski dokumenti. To su na hiljade objekata. Loša sistemska rešenja u prošlosti su napravila ovakav pravni “čvor” u sadašnjosti koji će moći da se reši samo u dalekoj budućnosti.

Dokaz o odgovarajućem pravu

Poseban problem za pozitivno rešavanje postupka ozakonjenja jesu neuređeni svojinski odnosi. Šta to znači? To znači da se susrećemo sa novim kontigentom nerešivih problema. Zakonom o ozakonjenju objekata, propisan je čitav niz dokaza o načinu rešavanja imovinskopravnih odnosa, koji su propisani članom 10. Zakona. Dakle, potreban je dokaz o pravu svojine na objektu ili zemljištu. I to nije problem. Problem je pribavljanje tih dokaza. To iziskuje novac. Pravosnažne sudske presude kojom je utvrđeno pravo svojine na zemljištu - košta. Otkup ili zakup zemljišta u javnoj svojini – košta. Pokretanje ostavinske rasprave – košta. Nedostatak novca odvraća građane od regulisanja ovakvih pravnih situacija što nas dalje upućuje na pomenutu problematiku ozakonjenja objekata, koji košta sam po sebi. Svako subvencionisanje od strane države za konkretne situacije dovelo bi određene građane u povoljniji položaj u odnosu na one savesne. Iako je u pitanju javni interes, ovakvim uplitanjem država bi se ponela diskriminatorski. Čak i da se to desi, postoji situacija koju je nemoguće rešiti. Naime, kada se objekat nalazi na zemljištu u suvlasništvu više lica, potrebna je pisana saglasnost svih suvlasnika. Kako u realnosti postoje situacije da su ti suvlasnici u inostranstvu, i nemoguće je stupiti u kontakt sa njima, ili jednostavno neće da daju saglasnost za ozakonjenje iz nekih svojih ubeđenja, Zakon o ozakonjenju objekata iz 2015. godine članom 10 je predviđao mogućnost da ako je suvlasnik znao ili morao znati za izgradnju objekta, odnosno izvođenje radova koji su predmet ozakonjenja, ali se u vreme izgradnje tome nije protivio, smatraće se da postoji saglasnost za ozakonjenje, te se u tom slučaju ne dostavlja saglasnost suvlasnika. Ova odredba je značajno olakšala postupak ozakonjenja i sprečila zloupotrebu nesavesnih suvlasnika da onemoguće postupak ozakonjenja. Međutim, Odlukom Ustavnog suda iz marta 2020. godine ovakva mogućnost je ukinuta. To znači da, kada se desi pomenuta situacija, postupak ozakonjenja tu staje.

Omiljena državna reč – taksa

U finansijskoj teoriji pod taksama se podrazumevaju prihodi koji predstavljaju novčani ekvivalent za usluge koje neki javni organ čini fizičkim ili pravnim licima. Taksa treba da posluži za podmirenje troškova koji su prouzrokovani radnjama državnih organa prilikom pružanja konkretne usluge zainteresovanoj strani. Raniji postupci legalizacije su propisivali plaćanje Doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, što je najveći finansijski izdatak. Doprinos je naknada koja se plaća i za dobijanje građevinske dozvole u redovnoj proceduri.

Gradnja je skupa sama po sebi. Uređenje zemljišta neko mora da plati. Po sadašnjem tekstu Zakona to plaćaju treća lica koja nemaju nikakav pravni interes što nije pravično rešenje.  

I šta na kraju?

Okončanje postupka ozakonjenja podrazumeva zajedničko delovanje nadležnog Ministarstva, svih jedinica lokalne samouprave, svih javnih preduzeća, ali i građana koji učestvuju u postupku ozakonjenja. Javni interes koji država ima pre svega se ostvaruje na budžet, kroz naplatu poreza na imovinu. To će ujedno i omogućiti jedinicama lokalne samouprave da smanje poresku stopu usled većeg obuhvata poreskih obveznika. I to je u redu. Ali u nedostatku pravednih mehanizama, ovaj problem se neće rešiti do daljnjeg. Jedina protivmera i jedina opcija koju država ima je rušenje protivpravno izgrađenih objekata. Ukoliko bi do toga došlo, to bi izazvalo značajne ekonomske gubitke i nesaglediv socijalni problem. Da li i na koji način će se rešiti problem legalizacije objekata saznaćemo u dalekoj budućnosti. Nadam se.

(Autor je diplomirani pravnik)

Foto otvorenavratapravosudja.rs