Kako iseliti osobu koja protivpravno koristi tuđu nekretninu

Tekst je izvorno objavljen na otvorenavratapravosudja.rs

Pravo svojine predstavlja najbitnije imovinsko pravo.

Stambeni krediti se vraćaju decenijama, nasledna prava se prenose sa generacije na generaciju, upravo kako bismo stekli svojinu na stanu, kući ili lokalu.

Nekretnina je nekada dom u kome živimo, a često i najsigurnija investicija u koju možemo da uložimo novac.

Međutim, šta se dešava kada nam je neko oduzme?

Šta se dešava kada zakupac ne želi da napusti stan, po isteku trajanja zakupa?

Šta se dešava kada neko od rođaka smatra da može samostalno da koristi porodičnu kuću koja je od predaka nasleđena?

Da bi svojina imala smisao, neophodno je da brzo i efikasno zaštitimo svoje pravo kada ga drugo lice ugrožava.

Pravni poredak Republike Srbije omogućava više različitih pravnih postupaka u okviru kojih može da se iseli lice koje protivpravno koristi tuđu nekretninu.

• Pravo na samopomoć

U slučaju kada neko pokušava da neovlašćeno uđe u tuđe prostorije, vlasnik prostora ima pravo da reaguje radi zaštite svog poseda i bez pomoći državnih organa.

Kako korišćenje samopomoći ne bi dovelo do pravnih problema za lice koje brani svoj posed, neophodno je da se ispune sledeći kriterijumi. 

Ulazak u tuđi prostor mora da bude protivpravan, te ne sme da se spreči ulazak policije kada je u skladu sa zakonom ili ulazak na osnovu odluke suda.

Opasnost mora biti neposredna, te je samopomoć dozvoljena samo ako neko pokušava da uđe u prostor dok je vlasnik u njemu ili u njegovoj blizini.

U drugim slučajevima, neophodno je obraćanje policiji ili sudu.

Reakcija mora biti srazmerna ugrožavanju prava koje se štiti i mora odgovarati prilikama u kojima nastaje opasnost.

U praksi nije lako naći traženu srazmeru jer ne možemo znati da li je provalnik naoružan i da li se njegove krajnje namere ograničavaju na obijanje stana.

Kada samopomoć nije dozvoljena, svojina može da se štiti na sledeće načine.

• Iseljenje preko opštinskih organa

Vlasnik prostora može da pokrene upravni postupak i da zahteva iseljenje bespravno useljenog lica preko nadležnog organa jedinice lokalne samouprave, odnosno opštine.

Upravni postupak je drastično brži od sudskog te predstavlja efikasniji način zaštite prava.

Međutim, ako je pravo na nepokretnosti u bilo kom smislu sporno, upravni organ prema zakonu mora da prekine postupak usled nadležnosti suda.

U praksi se često dešava da bespravno useljena lica namerno podnose fiktivne tužbe za utvrđenje prava kako bi se sprečilo iseljenje preko opštine.

Takođe, organima jedinice lokalne samouprave je neretko jednostavnije da predmet ustupe sudu, čak i kada njihova nadležnost postoji.

Usled navedenog, iseljenje preko opštine je najbrže, ali se najlakše može sprečiti.  

• Iseljenje preko suda

Kada samopomoć i iseljenje preko opštine nisu mogući, vlasnik prostora može da pokrene sudski parnični postupak radi iseljenja.

U sudskom postupku je neophodno da se dokaže pravo svojine na nepokretnosti. Dakle, samo lice koje je vlasnik ili suvlasnik nepokretnosti može da podnese tužbu.

Vlasništvo se dokazuje ako je podnosilac tužbe upisao svoje pravo u katastar nepokretnosti koji predstavlja javni registar u kome se vode podaci o nepokretnostima.

Međutim, i kada pravo svojine nije upisano u katastar nepokretnosti, sudovi dozvoljavaju dokazivanje prava prilaganjem ugovora na osnovu kojih je stečena nekretnina.

Prednosti ovog postupka su nepostojanje roka za podnošenje tužbe i izvestan uspeh, ukoliko se prethodno dokaže pravo svojine na nepokretnosti.

Nedostatak postupka se odgleda u njegovom trajanju jer sudski parnični postupci traju više godina.

• Iseljenje od strane lica koje nije vlasnik nekretnine

Za razliku od sudskog parničnog postupka, može se pokrenuti sudski državinski postupak koji traje mnogo kraće i u kome nije nužno dokazati svojinu, već  samo državinu, odnosno poslednje pravo mirnog poseda na nekretnini.

Dakle, i lice koje nije vlasnik prostora može zahtevati da mu se isti vrati u posed, ukoliko je pre oduzimanja državine bilo u njegovom posedu.

Državinski postupak odlikuju posebna pravila koja znatno utiču na njegovu ekspeditivnost u odnosu na druge sudske postupke te predstavlja brži i lakši način za povraćaj poseda.

Međutim, državinski postupak je ograničen rokovima. Tužba mora da se pokrene u roku od 30 dana od dana saznanja za oduzimanje poseda i učinioca, a najkasnije u roku od godinu dana od dana oduzimanja ili smetanja poseda.

• Sprovođenje iseljenja

Po uspešnom završetku sudskih postupaka, donosi se odluka kojom se nalaže iseljenje u roku koji najčešće iznosi 15 dana.

Ukoliko se prekrši nalog iz presude, ne dolazi do automatskog sprovođenja presude, već vlasnik prostora mora da pokrene poseban sudski izvršni postupak.

Izvršni postupak sprovode javni izvršitelji i traje nekoliko meseci.

U slučaju da se bespravno useljeno lice ne iseli po nalogu izvršitelja, angažuje se policija radi pomaganja u prinudnom iseljenju.

Sve troškove izvršnog postupka prvobitno plaća poverilac, odnosno vlasnik prostora. Naknada troškova može da se zahteva od lica koje se bespravno uselilo, ali je faktičko pitanje da li će to lice moći da plati troškove.

• Protivpravno useljenje kao krivično delo

Prema odredbama Krivičnog zakonika, može se izreći zatvorska kazna za neovlašćeno korišćenje tuđe nepokretnosti.

Lice koje neovlašćeno prodre u tuđe zatvorene prostore ili odbije da se iz istih udalji na zahtev ovlašćenog lica čini krivično delo „Narušavanja nepovredivosti stana“.

Sankcija za krivično delo je novčana kazna ili kazna zatvora do jedne godine, odnosno do tri godine u slučaju kada delo čini službeno lice u vršenju službe. Kažnjiv je i sam pokušaj krivičnog dela.

Krivični postupak za ovo delo pokreće se podnošenjem privatne tužbe nadležnom sudu u roku od 3 meseca od dana saznanja za krivično delo i osumnjičeno lice.

U slučaju da je krivično delo učinjeno od strane službenog lica u vršenju službe, krivični postupak se pokreće podnošenjem krivične prijave nadležnom tužilaštvu, bez postojanja zakonskog roka.

Lice koje se neovlašćeno useli u tuđu zgradu, stan, poslovne ili druge prostorije čini krivično delo „Protivpravnog useljenja“ za koje je propisana novčana kazna ili kazna zatvora do dve godine.

Krivični postupak za navedeno delo se pokreće podnošenjem predloga za krivično gonjenje nadležnom tužilaštvu u roku od 3 meseca od dana saznanja za krivično delo i osumnjičeno lice.

Cilj krivičnog postupka nije ograničen na povraćaj poseda, već kaznama preventivno deluje na buduće potencijalne učinioce krivičnih dela.

 

(Autor je advokat)

Foto otvorenavratapravosudja.rs