Stambeni dodatak ili subvencionisanje zakupnine

Tekst je izvorno objavljen na otvorenavratapravosudja.rs

U jeku opštih povećanja svih cena pa i zakupnina sve se češće čuju i mišljenja da je podrška države urgentno potrebna.

Međutim, čini se da je jedan vid već propisane mogućnosti države da pruži podršku potpuno zaboravljen.

Radi se o pravu na tzv. stambeni dodatak iliti subvencionisanje zakupnine stana u bilo kom obliku svojine iz člana 95. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada (dalje: „Zakon“).

Čini se da ovo pravo nije zaživelo jer navedeni član 95 Zakona ističe da se bliži uslovi i procedura utvrđuju odlukama lokalnih samouprava.

Uz rezervu da je moguće da je autoru ovog teksta promakla još neka odluka lokalnih samouprava, na internetu je moguće naći samo raspis opštine Dimitrovgrad iz novembra 2021. godine koji možete videti ovde. 

Ipak, bez obzira na to, autor teksta je stava da su odredbe Zakona i pratećeg pravilnika dovoljno precizne da se mogu podnositi zahtevi.

Šta podrazumeva stambeni dodatak?

Ukratko, ovaj član Zakona kaže da ako ispunjavate uslove iz Zakona proces funkcioniše tako što - vi imate ugovor sa vašim zakupodavcem, podnesete zahtev, ako vam je isti odobren, opština uplaćuje novac zakupodavcu koji vam smanjuje zakupninu u tom iznosu.

Uslovi su da ste državljani Republike Srbije koji:

1) ne ostvaruju više prihoda od limita iz člana 89 Zakona,

2) nemaju stan na svoje ime, ili imaju stan koji nije tzv. odgovarajući stan iz člana 90 Zakona,

3) plaćaju zakupninu manju od limita određenog u članu 95 Zakona.

U želji da skrenemo pažnju na ovo naizgled zaboravljeno pravo, prenosimo u nastavku teksta najvažnije elemente i uslove za ostvarivanje istog.

• Granice prihoda za ostvarivanje prava

Član 89 Zakona definiše granice prihoda tako što propisuje maksimalni iznos prihoda jednočlanog domaćinstva i formulu za uvećanje tog maksimuma kod višečlanih domaćinstava. Iako ovaj član ne propisuje direktno maksimalni prihod za ovaj vid stambenog dodatka, mogao bi se koristiti maksimum za tzv. pravo na za neprofitni zakup stanova u javnoj svojini jer je svrha oba prava ista-omogućiti pomoć kod plaćanja zakupnina.

Radi lakšeg objašnjenja, uzećemo primer porodice sa detetom mlađim od 14 godina.

U toj situaciji se maksimalni prihod te porodice računa tako što se 1,2 prosečne neto zarade u opštini prebivališta podnosioca zahteva (tamo gde je stan za koji se plaća zakup) množi sa koeficijentom 2,2. 

Kako Zavod za statistiku objavljuje podatke o prosečnim zaradama, relativno se lako može obračunati koji je to najviši iznos prihoda u pitanju.

Tako smo koristeći ovaj link Zavoda za statistiku došli do cifara za septembar 2022. godine prema kojima su limiti za određene gradove sledeći:

 

Pros. neto zar. u sep. 2022 (RSD)

Pros. neto zar. u sep. 2022 (EUR)

Maksim. prihod za jednočl. domaćinstvo za sep. 2022 (EUR)
Maksim. prihod za tročlanu porodicu u EUR

Beograd
94.938,00
809,57
971,48
2.137,26

Novi Sad
88.966,00
758,64
910,37
2002,82

Niš
72.041,00
614,32
737,18
1.621,80

Napomena: korišćen je srednji kurs NBS za EUR od dana 08.12.2022. koji je: 117.27 RSD.

• Odgovarajući stan

Kada govorimo o odgovarajućem stanu iz člana 90 Zakona i tu se u zakonu različito definiše koja se korisna površina stana smatra odgovarajućom u zavisnosti od broja članova domaćinstva.

Ako uzmemo isti primer tročlane porodice, da bi ta porodica mogla da ostvari pravo na stambeni dodatak morala bi da ili nema nijednu nekretninu na svoje ime ili da ima stan koji je manji od 40m2 neto korisne površine (shodno članu 90 stav 2 tačka 3) Zakona).

Pored toga, da bi se stan smatrao odgovarajućim on mora da ispunjava i određene uslove u vidu opremljenosti, bezbednosti za život itd. Suštinski, iako to Zakon izričito ne kaže, odgovarajući stan mora da ima i upotrebnu dozvolu ili da je makar podoban da je ima.

Navedena neto korisna površina je važna i kao gornja granica stana koji porodica iznajmljuje.

Pa je tako predviđeno da tročlana porodica može da ostvari pravo na stambeni dodatak do površine iznajmljenog stana između 40 m2 i 56 m2 neto korisne površine. Ukoliko bi površina iznajmljenog stana bila veća, odobrena pomoć bi se proporcionalno smanjila, naravno ako su ispunjeni i ostali uslovi za odobrenje pomoći.

• Najviši iznos zakupnine

Zakon propisuje i uslov da zakupnina ne prelazi najviši iznos neprofitne zakupnine obračunate prema metodologiji koju je po ovlašćenju iz Zakona utvrdilo nadležno ministarstvo građevinarstva.

To je učinjeno putem Pravilnika o jedinstvenoj metodologiji obračuna neprofitne zakupnine iz 2017. godine.

Shodno pravilniku, najviša neprofitna zakupnina može biti 2,904 % od vrednosti zakupljenog stana 31. decembra prethodne godine, tj. od iznosa osnovice za porez na imovinu za odgovarajuću godinu.

Dakle, da bi se odredilo da li imate pravo na podršku, bilo bi neophodno da od zakupodavca dobijete poslednje poresko rešenje o porezu na imovinu.

Ilustracije radi, koristeći podatke Zavoda za statistiku sa ovog linka obračunali smo kolika bi to najviša zakupnina mogla biti ako bi se gledale prosečne cene stanova u prvoj polovini 2022. godine.

Tako smo došli do sledećeg zaključka:

 

 

Prosečna m2 stana

Prosečna cena stana po m2 (EUR)

Prosečna cena stana (EUR) 
Najviša zakupnina (% od vrednosti stana)
Zakupnina (EUR)

Beograd
61.00
2.475,27
150.991,52
2.904%
365,40 EUR

Novi Sad
55
1.496.23
82.292,70
2.904%
199,15 EUR

Niš - Pantalej
56
990,85
55.487,61
2.904%
134,28 EUR

*Napomena: korišćen je srednji kurs NBS za EUR od dana 08.12.2022. koji je: 117.27 RSD.

• Iznos pomoći države

Kao što smo već napomenuli, u slučaju tročlane porodice predviđeno je da je odgovarajući stan do 56 m2 i da se podrška pruža do te površine.  

Ako bismo uzeli da tročlana porodica u Beogradu ostvaruje sve uslove i iznajmljuje stan od 60 m2 (više od navedenog limita) za koji plaća zakupninu od 360 EUR mesečno (manje od gore navedenog limita) onda bi pomoć države bila obračunata proporcionalno najvišoj kvadraturi odgovarajućeg stana od 56 m2.

U konkretnom slučaju bi to značilo da bi porodica dobila 336 EUR pomoći i da bi za toliko bio umanjen rashod prema zakupodavcu pa bi porodica tom zakupodavcu morala da doplati još 24 EUR mesečno.

Zaključak i predlog

Kao što se može primetiti, imajući u vidu da je navedeni pravilnik iz 2017. godine, najviši iznosi zakupnina možda ne oslikavaju trenutnu tržišnu realnost.

Ali, svakako da postoje i potencijalni korisnici koji bi mogli ostvariti pravo na stambeni dodatak. 

Takođe, okolnost da se odgovarajuće odluke lokalne samouprava ne mogu lako naći na internetu otežava pristup ovom pravu.

Ali to ne znači da se ne može podneti zahtev lokalnoj samoupravi po mestu prebivališta (bitno je da ste dakle prijavljeni na adresi stana koji iznajmljujete) u tzv. slobodnoj formi budući da je i sam zakonski tekst dovoljno precizan da omogući obračun pomoći.

Svakako da je pitanje kako bi lokalna samouprava reagovala i koju bi odluku donela pa je u tom smislu potrebno izraditi odgovarajuće nedostajuće akte.

Pored toga, i metodologija za obračun najviše zakupnine bi morala biti ažurirana tako da isprati nova tržišna kretanja.

 

(Autor je advokat Komiteta pravnika za ljudska prava YUCOM)

Foto otvorenavratapravosudja.rs