Ugovor o kuporodaji nepokretnosti nedovoljan za vlasništvo

Tekst je izvorno objavljen na otvorenavratapravosudja.rs

Uobičajena situacija u Srbiji jeste da se overavaju ugovori o kupoprodaji neuknjiženih (vanknjižnih) nepokretnosti. Stanovi, kuće, garaže, parking mesta ... vrlo često su predmet kupoprodaje među ugovornim stranama. Nije retkost da se u oglasima nađu tekstovi na primer:

• „Prodajem stan od 70 kvadrata (uknjiženo 40)“, ili
• „Prodajem kuću u centru sa dva parking mesta“ ili
• „Prodajem stan u zgradi sa posebnim ulazom“ ili
• „Prodajem neuknjiženi stan u potkrovlju zgrade sa upotrebnom dozvolom“ ili
• „Povoljno, stan u suterenu“ ili
• „Prodajem stan na VI spratu bez lifta“ i sl.

U decenijama iza nas, pa i danas: mnogi ugovori o prodaji vanknjižnih objekata su se overavali ... i danas ... dolazi do prometa, investira se ... nema ni traga problemima ... dok se ne otkrije da je prodavac nekome nešto dugovao ... Pre nego što se upustimo u analizu čestih situacija, treba naglasiti da neće svaka kupoprodaja vanknjižnog objekta dovesti do problema, naprotiv.

Razlozi za kupovinu vanknjižnih objekata su različiti, ipak provejava ključni: jeftinija cena. Međutim, jeftinija cena nosi rizik: Ugovor o kupoprodaji je osnov za sticanje prava svojine. Da je samo zaključivanje ugovora o kupoprodaji dovoljno, upis u javne knjige bi bio izlišan.

Postoje sudske odluke najvišeg suda u našoj zemlji koje citiraju Zakon o prometu nepokretnosti i relativizuju, čak demantuju ovu tvrdnju, međutim, Zakon o osnovama svojinsko pravnih odnosa je takođe jasan: „Na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnost stiče se upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom.“

Umesto utvrđivanja postojanja ugovora, utvrđivanja mogućnosti primene odredaba određenog propisa, utvrđivanja ispravnosti odluke o sprovođenju izvršenja na određenoj nepokretnosti, bolje je ne doći do takve vrste problema. Takođe, stav da je uknjižba bila nemoguća, takođe treba posebno proveriti.

Tačno je da nije potpuno ista pravna situacija vlasnika koji poseduju vanknjžnu svojinu nad nepokretnostima koje se ne mogu uknjižiti, u odnosu na one nepokretnosti čija je uknjižba moguća, ali je uvek moguće preduzeti određene aktivnosti radi zaštite svojih prava neuknjiženih objekata (tzv. evidentiranje nepokretnosti, predbeležba, iniciranje postupka legalizacije i dr.)

Kako nastaje problem u praksi?

Recimo da je stan kupljen od prodavca (investitora) koji upadne u finansijske probleme. Reč je o stanu koji se nalazi u zgradi koja nema upotrebnu dozvolu. Zgrada nije uknjižena niti stanovi u njoj. Javni izvršitelj određuje sprovođenje na vanknjižnim stanovima koji su izgrađeni na zemljištu u vlasništvu izvršnog dužnika (investitora). Zakonske odredbe nalažu da se izvrši popis stanova koji su u državini savesnih lica (kupaca), koji još uvek nisu knjižni vlasnici.

Da li oni imaju neka prava?

Imaju pravo da ulože prigovor trećeg lica, ali im to nije garancija da stan neće biti prodat!

Kako se problem rešava?

U Srbiji se trenutno primenjuju odredbe 2 zakona o izvršenju i obezbeđenju: iz 2011, i iz 2015. Oba zakona su saglasna po ključnom pitanju: prigovor trećeg lica ne odlaže izvršenje. Dakle taj problem, bez obzira na različitu sudsku praksu, ne treba reašvati u izvršnom postupku, treba sprečiti da do tog problema uopšte i dođe.

Koje su najčešći uzroci dugogodišnjeg nerešavanja problema: nesavesnost, lenjost, neukost ili neki drugi razlog?

Praksa je pokazala da je život većini populacije sa iznetim problemom nametnuo opštu zabludu koja se ispoljava u sledećoj rečenici: „Imam overen ugovor, overio ga je sud (ili notar) i plaćam porez (evo rešenja o porezu)! Ako nisam vlasnik, kako mi država naplaćuje porez!? Porez mi se naplaćuje na ime čega?“

Nadalje, mnoga lica poistovećuju predugovor o kupoprodaji nepokretnosti (u situacijama kada je isplaćen veći deo kupoprodajne cene ili cena u celini), ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i ugovor o suinvestiranju. Sagledavajući zakonske norme, te tri situacije nikako ne mogu biti istovetne.

Možda se najneopravdanija zabluda ogleda u stavu: „Ja sam platio „prenos“, što ja da rešavam to u katastru, to je obaveza investitora, ako on to nije rešio, šta ja imam sa tim!?“

Da li isti problem mogu imati vlasnici uknjiženih stanova?

Naravno, i takvi slučajevi su najteži za rešavanje. Ogroman broj stanova u Srbiji još uvek nije uknjižen na ime vlasnika. Iako mnogi vlasnici uredno poseduju dokumentaciju stariju i više desetina godina, nisu našli vremena da za sve te decenije preduzmu radnje da bi uknjižili svoja prava.

Najteža je situacija u slučajevima kada se lice koje tvrdi da je vlasnik uknjiženog stana vraća iz inostranstva posle dugogodišnjeg odsustva i zatiče u stanu novog vlasnika, u kom trenutku saznaje da je stan, za koji tvrdi da je njegov, prodat (niko nije znao da on ima neka prava na stanu, stan jeste bio uknjižen ali na ranijeg vlasnika, koji je kasnije postao izvršni dužnik).

Koliko su česte takve situacije?

Opisane situacije su više edukativnog karaktera. Broj predmeta u kojima dolazi do prodaje nepokretnosti u odnosu na ukupan broj predmeta izvršenja je veoma mali, ali je prema svom karakteru veoma značajan. Javni izvršitelji se u svakom konkretnom slučaju trude da ispitaju situaciju, da bi otkrili vlasnike, ne bi li im se omogućilo da koriste sva svoja prava za zaštitu.

Sam postupak izvršenja podrazumeva izlazak na teren više puta. Postupak insistira na proceni nepokretnosti, koja teško da može da bude realna ako se ne izađe na lice mesta, zatim postupak omogućava razgledanje nepokretnosti, čak i popis pokretnih stvari – ako nije reč o dozvoli izvršenja na nepokretnosti na osnovu založne izjave.

Dakle, koriste se zakonom dozvoljeni instrumenti ne bi li se svim zainteresovanima obznanilo da je konkretna nepokretnost predmet sprovođenja izvršenja.

Kako neko može biti siguran da je zaista stekao pravo svojine i da neće upasti u opisane probleme?

Republički geodetski zavod dozvoljava javni pristup podacima za sve nekretnine u zemlji. Dovoljno je da zainteresovani pristupe online i da provere status svojih nepokretnosti, odnosno da utvrde da li je nepokretnost uknjižena u odgovarajućoj kvadraturi i da li su oni uknjiženi kao vlasnici ili neko drugi.

Da li se sećate neke anegdote iz postupka koja je vezana za ovu temu?

Da, mogu da navedem predmet jednog izvršnog dužnika za koga su postojale indicije da je u svojini, vanknjižnoj naravno, imao podrum stambene zgrade površine 400 kvadratnih metara. Kako se iz nekog razloga, podrumske prostorije ne mogu uknjižiti u javnim knjigama, on nije mogao biti upisan kao vlasnik istih.

Svi stanovi u zgradi su bili prodati i uknjiženi, i nijedan od tih stanova nije bio u njegovoj svojini. Osim nezvanične izjave jednog od stanara, ništa od dokumenata nismo posedovali što bi njega vezivalo za navedeni podrum. U tom podrumu, radila je teretana sa saunom, sa svom pratećom opremom, pod firmom preduzetnika gospođe koja je sa izvršnim dužnikom bila u emotivnoj vezi, i koja je bila vlasnik jednog od stanova u toj stambenoj zgradi. I pored svih pokušaja da nađemo održivi način da izvršnog dužnika povežemo sa vlasništvom nad tom nepokretnošću, koja po prirodi stvari treba da pretstavlja zajedničku svojinu svih vlasnika stanova, to nismo uspevali.

U jednom trenutku je izvršni dužnik kupio skupocen auto, do kojih podataka smo došli, i nakon što smo odredili sprovođenje na tom automobilu došao je da izmiri dug. Prilikom preuzimanja podataka o načinu plaćanja izgovorio je jednu veoma zanimljivu rečenicu: „Da mi nije tih kola, iz one MOJE nepokretnosti nikada ne biste mogli da naplatite dug – ona nije MOJA, nema je nigde!

 

(Autor je javni izvršitelj)

Foto otvorenavratapravosudja.rs